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 まずは予算の決め方ですが、収益物件も投資商品ですから、金融商品のように全額自己資金で考えるのが原則だと言えます。
しかし、実際にはローンを使用するケースも多くあります。ローンには、足りない資金を借りるという消極的な意味だけでなく、手持ち資金をさらに積極的に活用して投資金額を大きくするレバレジット（てこの原理）効果もあります。
例えば、500万円の自己資金で500万円の物件を購入して、利回りが10％であれば、年収は50万円です。ところが、ローンを1000万円利用して、1500万円の投資とするならば、同じ利回りで150万円の年収となるわけです。
もちろん、金利負担もありますが、利回りよりも低い金利で調達できるわけですから、現在の低金利を積極的に活用しない手はありません。（但し、これから金利が上がる予想が立つため、そのことも考慮しなければなりません）
リスクのことを考えると、あまりにも借り入れが多いのも問題です。収入や他の資産の保有状況によって異なりますが、概ね自己資金は50％以上が目安と考えてください。
つまり自己資金の2〜3倍の予算取りをするのであれば
健全な投資だと言えます。
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| 収益物件を選ぶ上で、一つの指標となるのが年間の利率（利回り）です。利回りとは投資金額に対する年間収入の割合です。不動産投資の場合、他の金融商品とは異なり不動産購入時に様々な経費がかかってきます。この諸経費を計算にいれておかないと、思い描いていた利回りと、実際の収入にギャップが生じることになります。そこで、利回りを計算する際、重要となる諸費用や、経費等について考えて見ましょう。 |
二つの利回りの計算方法について「表面利回り」「実質利回り」
不動産投資の指標である利回りは、不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したものと、不動産購入時と不動産保有時における、それぞれの諸経費を勘案したものと大きくわけて２つあります。一般的に前者を「表面利回り」後者を「実質利回り」と呼びます。
表面利回りは、純粋に 年間収入÷不動産価格×100 したもの
実質利回りは、 （年間収入＋不動産所有時にかかる費用）÷（不動産価格＋購入時の諸費用）×100
例えば年間家賃収入100万円、不動産価格1,000万円、購入時の諸経費、50万円、不動産保有時の諸経費が年間１0万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。
表面利回り １00万円÷1,000万円×100＝10％
実質利回り （100万円−10万円）÷（1,000万円＋50万円）×100＝8.6％
このように同一の不動産でも、表面的な利回りと実質の利回りとでは諸経費も考える分、当然、実質の利回りの方が低くなります。不動産に投資する場合、指標となる「利回り」が「表面利回り」なのか「実質利回り」なのか確認する必要があります。
ほとんどの不動産業者さんは（当社も含めて）表面利回りで計算されていると思います。
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| ３．諸経費の計算は？ |
| 利率の項目で、収益物件を購入するには、諸経費が必要な事も考えなければならないということが分かりました。そこで、収益物件を購入するにあたり、必要になってくる諸経費を洗い出ししておきましょう。 |
１．仲介手数料
不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が以下のように定められています
| 不動産の価格 |
手数料の上限 |
| 200万円以下 |
5.25％ |
| 200万円超 400万円以下 |
4.2％ |
| 400万円超 |
3.15％ |
不動産の仲介手数料の上限は上記のように売買金額によって段階的に手数料率が異なっています。
以上のことから400万円超の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に対して3.15％＋63,000円と略して計算できます。
２．契約書貼付する印紙税
不動産の売買契約書には契約書1通につき印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって以下のように納付する税額が異なります。
一般的に多い1000万円〜5000万円以下の物件については、15,000円となっております。
３．登記する際の登録免許税＋司法書士代
購入した不動産の権利を保全するために、通常、所有権の「登記」が行われます。「登記」とは不動産に関する権利を公示するもので、その不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認することが可能です。所有権を登記することによって公に購入した不動産の所有権を主張することが可能となるのです。
このように所有権などの不動産の権利を登記する場合、「登録免許税」という税金を納付しなければなりません。また、登記申請を司法書士に依頼する場合は司法書士手数料が発生します。
４．不動産取得税
不動産を取得した場合、「不動産取得税」という税金が課されます。
不動産取得税の税額は以下の計算により算出されます。
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| 取得対象 |
不動産取得税の計算 |
| 土 地 |
固定資産税評価額×3％ |
| 建 物 |
固定資産税評価額×3％ |
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目安でしかないですが
1000万円の物件で20万〜30万円ぐらいだと思います
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| ４．管理体制は？ |
| 続いて、問題となってくるのが管理体制です。管理を不動産業者に任せるのか、それとも自分でやるのか。
収益物件は管理と切り離して考えることはできません。 空室の募集、日常のメンテナンス、入居者クレーム対応、退去時の原状回復、家賃の集金などなど、やらなければならないことは山のようにあります。が、ここで管理会社に委託してやってもらおうと考えるのは、待って下さい！
せっかく利回り１０％で回っているとしても、管理会社に任せてしまうと、管理料として、収入の何％か取られてしまいます。これでは、もったいないと思いませんか？
何十件も集金があるような場合ですと、難しいかもしれませんが”５件程度”なら、オーナー様ご自身で管理されるのが一番では無いでしょうか？
しかし、クレーム等の問題があった時等、困ってしまいますよね。
そこで弊社がお勧めするのは、”必要な時、必要なだけ不動産業者さんにお願いする”
これが一番です。弊社では、お取引がございましたお客様とは、お取引後もきっちりフォローさせて頂いています。
収益物件につきましては、空室が出た際の対応のため、駐車場の管理と共にホームページにて空き状況の確認ができるようにもさせて頂いております。
オーナー様が困った際には、相談して頂き、的確なアドバイス等させて頂いております。
ご自分で管理する事に不安が残る場合もあるかと思いますが、そのようなオーナー様の支えとなるよう、私どもは一生懸命対応させて頂いています。
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